Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kira tespitinde 5 yıl şartını nasıl değerlendirdi?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, gayrimenkul piyasasında ev sahipleri ile kiracıları yakından ilgilendiren emsal bir karara imza attı.

Yüksek mahkeme, sözleşme yenilenmiş olsa bile mevcut kira tutarının çevre rayiçlerin çok altında kaldığı durumlarda kira tespit davası 5 yıl şartı aranmadan dava açılabileceğini belirtti.

Karara göre, kira bedelinin bölgedeki güncel duruma uygunluğunu belirlemek amacıyla talep edilen emsal kira bedeli tespiti için tarafların ilk sözleşme başlangıç tarihi dikkate alınıyor ve böylece hak ve nesafet ilkesi doğrultusunda adil bir değerlendirme yapılıyor.

Dört asgari ücret bile kiraya yetmiyor: Gençler ve emekliler, şehrin çeperlerine taşınmaya zorlanıyor

İstanbul sınırları içinde yer alan bir iş yeri için 2005 yılında kira sözleşmesi imzalandı.

Yıllar içinde devam eden kiracılık ilişkisinde, mülk sahibi 2021 yılına gelindiğinde aylık 22 bin TL olarak ödenen kiranın çevredeki emsallerin çok gerisinde kaldığını ileri sürdü.

Taşınmazın aylık getirisinin en az 39 bin TL seviyesine yükseltilmesini isteyen kiraya veren, mahkemenin yolunu tutarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep etti.

Ancak dosyayı ele alan Sulh Hukuk Mahkemesi, tarafların 2018 yılında yeni bir sözleşme akdettiğini tespit etti.

Mahkeme, dava açıldığı tarih itibarıyla bu yeni sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediğini öne sürerek talebi geri çevirdi ve artışın yalnızca sözleşmedeki oranla sınırlı kalmasına karar verdi.

Yapılan istinaf başvurusu da esastan ret kararıyla sonuçlandı.

İlk derece mahkemesinin ve istinaf merciinin kararlarına karşı çıkan davacı mülk sahibi, adalet arayışını temyiz aşamasına taşıdı.

Temyiz dilekçesinde, kiracının ilgili taşınmazı aralıksız olarak 2005 yılından beri kullandığı, bu nedenle yerel mahkemenin 2018 yılındaki metni milat kabul etmesinin açıkça hukuka aykırı olduğu savunuldu.

Dosyayı ayrıntılı biçimde ele alan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yapılan temyiz incelemesi neticesinde yerel mahkemenin kurduğu hükmü hukuka aykırı bularak kararı bozdu.

Yargıtay kararının gerekçesinde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında yer alan yasal düzenlemeler tek tek hatırlandı.

Kanun uyarınca tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulayacağı artış anlaşmalarının, bir önceki kira yılındaki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerlilik kazandığı ifade edildi.

Bu kuralın bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerli sayıldığı aktarılırken, 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen akitlerde durumun farklılaştığı vurgulandı.

Yasa gereğince 5 yılı dolduran ilişkilerde yeni bedelin; Üretici Fiyat Endeksi (ÜFE) artış oranı, kiralananın fiziksel durumu ve çevredeki emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyet ölçüsünde belirlenmesi gerektiği kaydedildi.

Ayrıca kanunun, kira bedelinin belirlenmesine yönelik tespit davasının her zaman açılabileceğine izin verdiği yinelendi.

Hazine ve Maliye Bakanlığı, konut kiralamada dijital sözleşmeyi zorunlu kılmaya hazırlanıyor

Yüksek mahkeme, yerel mahkemenin delilleri yeterince tartışmadan ve olayın arka planını araştırmadan sadece 2018 tarihli belgeye odaklanmasını usule aykırı buldu.

Taraflar arasındaki fiili ve hukuki bağın 2005 yılında başladığına dikkat çekilen kararda, 2018 tarihli sözleşmenin yeni bir parasal güncelleme taşımadığı, mevcut ilişkiyi yalnızca yazılı güvenceye kavuşturmak amacıyla düzenlendiği yönündeki iddiaların mahkemece göz ardı edildiği aktarıldı.

Daire kararında ilke niteliğinde şu kritik görüşe yer verildi:

"Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir."

Eksik araştırmayla karar verilmesini kanuna aykırı sayan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin izlemesi gereken yol haritasını da çizdi.

Bozma ilamında; mahkemenin uzman bilirkişi heyetinden ek rapor alması, 2018 yılındaki sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin o günkü piyasa rayicini yansıtıp yansıtmadığını detaylıca araştırması istendi.

Yapılacak incelemede 2018 yılındaki bedelin rayice uygun olduğunun belirlenmesi halinde talep edilen yeni dönem için yalnızca endeks artışı uygulanması, aksi durumda yani bedelin rayicin bariz biçimde altında kalması halindeyse hak ve nesafet kuralları uygulanarak yeni bir kira tespitinin yapılması gerektiği bildirildi.

Denetimsiz piyasanın acı reçetesi kiracıya kesiliyor: Nakliye ve komisyon faturasına maaşlar yetmiyor

Kaynak: Karar